Một thập kỷ, nhiều đổi thay nhưng giá trị còn mãi

Mười năm trước, khi tôi mới bước chân vào nghề bất động sản, tôi chưa hình dung được hết những gì mình sẽ trải qua. Thị trường khi đó vừa hấp dẫn vừa đầy rủi ro. Tôi bắt đầu với nhiều bỡ ngỡ, nhiều câu hỏi, và cả những quyết định sai lầm.

Nhưng chính từ những va chạm đó, tôi học được những bài học quan trọng nhất – những điều mà sách vở hay quảng cáo không bao giờ nói rõ. Đến hôm nay, khi nhìn lại, tôi thấy rằng: dù thị trường có lúc lên, lúc xuống, có một số nguyên tắc tôi luôn ghi nhớ.

Trong bài viết này, tôi muốn chia sẻ với bạn 5+1 bài học lớn nhất trong hành trình 10 năm làm bất động sản. Tôi hy vọng, qua những trải nghiệm này, bạn sẽ tránh được những sai lầm không đáng có và an tâm hơn trong hành trình mua nhà hay đầu tư.

Bài học 1 – Pháp lý là điều không bao giờ được bỏ qua

Pháp lý luôn là nền tảng số một. Một dự án có thiết kế đẹp, vị trí tốt, giá hấp dẫn, nhưng nếu pháp lý không rõ ràng, thì tất cả đều có thể sụp đổ.

Tôi từng gặp một trường hợp: một khách hàng trẻ tìm đến tôi, rất hào hứng với dự án có giá thấp hơn thị trường 20%. Họ đã chuẩn bị sẵn tiền đặt cọc. Khi kiểm tra giấy tờ, tôi phát hiện dự án chưa có giấy phép xây dựng, chỉ mới dừng ở mức “xin chủ trương”. Nếu không kiểm tra kịp thời, số tiền hàng trăm triệu đồng đặt cọc của họ có thể biến mất trong chốc lát.

👉 Bài học: Đừng bao giờ bỏ qua bước kiểm tra pháp lý. Hãy yêu cầu xem giấy tờ gốc hoặc bản sao công chứng. Đừng để mình bị cuốn theo chiết khấu hay lời hứa hẹn.

Bài học 2 – Giá rẻ không phải lúc nào cũng tốt

Trong nghề, tôi gặp không ít khách hàng bị hấp dẫn bởi câu “rẻ nhất thị trường”. Nhưng sự thật là, giá rẻ đôi khi đi kèm với rủi ro lớn.

Tôi còn nhớ một dự án ở ngoại thành, rao bán rẻ hơn các khu vực xung quanh 25%. Nhiều người đổ xô mua. Nhưng vài năm sau, giá trị không tăng được bao nhiêu vì khu vực thiếu hạ tầng, không có tiềm năng phát triển. Những ai “ham rẻ” cuối cùng lại mất cơ hội đầu tư tốt hơn.

👉 Bài học: Giá rẻ chỉ có ý nghĩa khi nó đi kèm với giá trị thực. Hãy luôn hỏi: “Vì sao nó rẻ?” – và trả lời thật kỹ trước khi xuống tiền.

Bài học 3 – Vị trí quyết định cuộc sống

Bất động sản có câu quen thuộc: “Nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ”. Nghĩa là vị trí luôn đứng hàng đầu.

Tôi từng tư vấn cho một khách hàng chọn dự án xa trung tâm để tiết kiệm. Ban đầu, họ thấy hài lòng vì mua được căn hộ rộng rãi với giá hợp lý. Nhưng sau đó, cuộc sống trở nên bất tiện: kẹt xe mỗi sáng, con cái đi học xa, thời gian di chuyển dài. Cuối cùng, gia đình phải bán lại căn hộ đó để chuyển về gần trung tâm – dù chịu thiệt một khoản.

👉 Bài học: Đừng chỉ nhìn vào bản vẽ 3D hay quảng cáo. Hãy đến tận nơi, vào nhiều khung giờ khác nhau để cảm nhận hạ tầng, giao thông, môi trường sống. Vị trí không chỉ quyết định giá trị tài sản, mà còn quyết định chất lượng cuộc sống hàng ngày.

Bài học 4 – Khả năng tài chính quan trọng hơn tham vọng

Mua nhà không phải để khoe mẽ, mà để sống thoải mái. Tôi đã chứng kiến không ít người vay tới 70–80% giá trị căn nhà, tin rằng “bất động sản chỉ có tăng”. Nhưng thực tế, áp lực trả nợ hàng tháng khiến họ kiệt quệ, căng thẳng, thậm chí ảnh hưởng đến hạnh phúc gia đình.

Một khách hàng của tôi ở Đà Nẵng từng định vay 70% để mua căn hộ cao cấp. Tôi đã khuyên anh chỉ nên vay 50% và chọn căn hộ vừa tầm hơn. Ba năm sau, anh cảm ơn tôi vì lời khuyên đó: khoản vay vừa phải giúp gia đình sống thoải mái, có thêm tiền dự phòng, và còn có vốn đầu tư thêm.

👉 Bài học: Nguyên tắc an toàn là:

• Vay không quá 40% thu nhập hàng tháng.

• Dự phòng ít nhất 6 tháng chi phí sinh hoạt.

• Đừng bao giờ dồn toàn bộ vốn liếng vào một căn nhà.

Bài học 5 – Niềm tin và sự chân thành quan trọng hơn doanh số

Trong 10 năm làm nghề, tôi nhận ra một điều: bất động sản không chỉ là giao dịch, mà là xây dựng mối quan hệ.

Có lần, một khách hàng chỉ đến hỏi tham khảo, không có ý định mua ngay. Nhưng tôi vẫn dành thời gian giải thích kỹ, phân tích từng lựa chọn. Sau đó, họ không chỉ quay lại mua, mà còn giới thiệu nhiều người bạn khác. Tất cả bắt đầu từ sự chân thành, không đặt nặng “chốt doanh số”.

👉 Bài học: Niềm tin mất thì không gì lấy lại được. Khi làm việc với khách hàng, hãy xem họ là bạn đồng hành, không phải “mục tiêu”.

Sự ra đời của trang blog Mạnh Thắng Land, tham khảo bài viết bên dưới

Góc nhìn cá nhân – Vì sao tôi bắt đầu viết blog này

Bonus – AI thay đổi cách tôi làm nghề

10 năm đầu tôi làm nghề gần như hoàn toàn thủ công: ghi chép tay, soạn email, phân tích số liệu Excel. Mọi thứ đều tốn nhiều thời gian.

Nhưng vài năm gần đây, tôi bắt đầu áp dụng AI:

• Dùng AI soạn email mẫu cho khách hàng.

• Dùng AI tóm tắt báo cáo và tài liệu dày hàng chục trang.

• Dùng AI phân tích nhanh dữ liệu thị trường.

Kết quả, tôi tiết kiệm hàng chục giờ mỗi tháng – thời gian đó tôi dành để gặp gỡ khách hàng, đi khảo sát thực tế.

👉 Bài học: Nghề nào cũng cần cập nhật. AI không thay thế con người, nhưng sẽ giúp chúng ta làm việc thông minh hơn, bền vững hơn.

Kết luận

Mười năm làm bất động sản cho tôi nhiều kỷ niệm, nhưng quan trọng hơn là những bài học:

1. Pháp lý là số một.
2. Giá rẻ không phải lúc nào cũng tốt.
3. Vị trí quyết định cuộc sống.
4. Tài chính quan trọng hơn tham vọng.
5. Niềm tin và sự chân thành tạo nên giá trị lâu dài.
6. Và ngày nay, AI là công cụ để làm nghề hiệu quả hơn.

Đó là những điều tôi luôn ghi nhớ, và cũng là lý do tôi quyết định viết blog này – để chia sẻ thật, giá trị thật, từ trải nghiệm thực tế.

📩 Nếu bạn muốn tiếp tục nhận những chia sẻ từ trải nghiệm thật của tôi, hãy đăng ký [Bản tin miễn phí]. Tôi sẽ gửi đến bạn mỗi tuần những góc nhìn thực tế về bất động sản và AI.